Un tribunal de Florida impidió que un desarrollador demoliera y reemplazara el apartamento Biscayne 21 en Miami.
Greg Allen, NPR
Ocultar título
Alternar título
Greg Allen, NPR
Tres años después del derrumbe de un edificio de apartamentos en Florida, matando a 98 personas, nuevas regulaciones han provocado un fuerte aumento en el costo de vida en los apartamentos. A medida que aumentan los costos, los residentes de muchos edificios antiguos están vendiendo a desarrolladores que se apresuran a reemplazarlos con nuevas torres de lujo.
En el barrio Edgewater de Miami, muchos edificios antiguos han sido demolidos y reemplazados por nuevos apartamentos de gran altura. Pero en un lugar privilegiado del paseo marítimo del barrio, hay un edificio antiguo que ahora está vacío.
“De hecho, quitaron muchas ventanas y puertas, si se puede ver eso en los pisos superiores”, dice Jacqueline Fraga. Fraga es propietaria de una de las unidades ahora desocupadas en el complejo de apartamentos Biscayne 21. Todos menos unos pocos de los apartamentos en el edificio de 192 unidades han sido comprados por un promotor inmobiliario que quiere demolerlo y construir un edificio más grande y lujoso en su lugar.
Fraga forma parte de un grupo de propietarios de unidades que presentaron una demanda contra el desarrollador justo antes de que comenzara la demolición. El edificio de 13 pisos, con vista a las cristalinas aguas azules de la Bahía de Biscayne hasta Miami Beach, tiene una vista impresionante. Fraga se ríe: “¿Por qué crees que lo quieren tanto?”
Jacqueline Fraga es una de los diez propietarios de unidades que se negaron a vender sus condominios a Two Roads Development.
Greg Allen, NPR
Ocultar título
Alternar título
Greg Allen, NPR
Durante las últimas dos décadas, oleadas de construcción de condominios han remodelado Miami. El centro urbano que alguna vez estuvo inactivo ahora está lleno de edificios residenciales, prósperos restaurantes y complejos comerciales. Con la mayoría de los sitios en el agua terminados, los desarrolladores se están enfocando en edificios más antiguos, especialmente aquellos en ubicaciones privilegiadas.
Fraga dice que comenzó a recibir llamadas hace varios años de corredores de bienes raíces preguntándole si quería vender su casa. Su respuesta, dice, siempre ha sido la misma. “No estoy interesado en vender. Dije: ‘Llegué a este edificio con mi vestido de novia y me voy a jubilar en este edificio’.
Bajo la presión de los corredores de bienes raíces, otros propietarios vendieron. una compañía, Desarrollar dos caminos Al final, la empresa adquirió todas las unidades del edificio menos diez. También se hizo cargo de la junta directiva de la asociación de apartamentos, votó a favor de cambiar sus documentos rectores y autorizó el desmantelamiento del edificio, permitiendo su demolición.
Muchos condominios más antiguos en Florida, incluido Biscayne 21, requieren la aprobación del 100% de los propietarios del condominio en el edificio para rescindir el contrato. Al reducir este porcentaje al 80%, la Corte de Apelaciones de Florida dictaminó que el desarrollador violó los derechos de voto de los propietarios del condominio y que la rescisión del contrato fue ilegal.
Es un fallo que tiene un amplio impacto en los desarrolladores que consideran condominios más antiguos para nuevos proyectos. “Desde la perspectiva de mi cliente, así como de otros desarrolladores en toda Florida, realmente están dando un paso atrás y evaluando si continúan o no redesarrollando propiedades cuando se les acercan estos edificios de apartamentos viejos y enfermizos”, dice la abogada Susan Ravanello, quien representa a Two Roads Developments. .
Las regulaciones aprobadas en Florida después del colapso de la Champlain Apartment Tower en 2021 ayudaron a impulsar los esfuerzos de los desarrolladores para comprar y reemplazar edificios de apartamentos más antiguos. Nuevas reglas Estos cambios han aumentado los costos para los residentes de muchos edificios más antiguos, y a veces requieren importantes evaluaciones especiales que pueden no ser asequibles.
Esa no era la situación en Biscayne 21, construido en 1964, dice Glenn Waldman, un abogado que representa a Fraga y los otros propietarios de la unidad “Este no es uno de esos edificios, aunque es un edificio más antiguo, que tenía problemas de seguridad humana”. Es un edificio sólido y sólido que ha pasado todas las pruebas requeridas y seguirá haciéndolo”.
Los abogados del promotor inmobiliario están pidiendo al tribunal de apelaciones que reconsidere el caso y planean remitirlo a la Corte Suprema del estado si es necesario. Ravanello dice que el fallo, si se aprueba, haría muy difícil reemplazar los edificios de apartamentos más antiguos. “Le da a una persona el control de toda la comunidad”, añade. “Esto no es algo que ningún promotor inmobiliario quiera hacer”.
La regulación de los condominios es un tema con el que los legisladores de Florida han luchado antes y probablemente volverá a surgir en la sesión legislativa del próximo año. La representante republicana Vicky López, cuyo distrito incluye Biscayne 21, cree que el estado debería facilitar a los desarrolladores el reemplazo de unidades de vivienda más antiguas.
Dice que tiene 667 sociedades de vivienda en su área y comprende el dilema que enfrentan muchos propietarios de condominios debido al aumento de los costos. “Si vives en un edificio durante mucho tiempo y resulta que vives en un edificio que está en un hermoso terreno, no querrás irte”, dice, “pero el edificio tiene 60 años y. Estamos en un punto en el que la pregunta es: ¿ya es asequible vivir en un apartamento?
El caso de Biscayne 21 arroja más dudas sobre el mercado de condominios de Florida, donde tres cuartas partes de los edificios tienen más de 30 años. Las preocupaciones sobre las nuevas reglas del estado y el creciente costo de vida en los condominios han desacelerado las ventas en todo el estado e incluso han deprimido los precios de los bienes raíces. gran caída de precios.
